Действующая процедура оформления земельного участка в собственность
При самостоятельном оформлении прав собственности на земельный участок человек, как правило, сталкивается с тем, что нигде не прописан механизм и порядок сбора необходимых документов. Для того чтобы понять, куда идти и с чего следует начать, требуется большое количество времени. Часто, из-за незнания процедуры, приходится получать некоторые бумаги по нескольку раз: у всех документов различные сроки действия, и, пока получаешь один, другой становится недействительным. В результате срок оформления документов может занимать до двух лет.
Набор документов и механизм и порядок их получения зависит от многих факторов. Важный момент – это категория земли: находится ли объект в садоводстве или на землях поселений. Труднее всего работать с вновь образуемыми участками на землях поселений и неприватизированными садоводствами. Не менее важно состояние документов по земле и строению. Могут быть разные сочетания, например, дом куплен, а земля нет; участок ИЖС, а дом не сдан в эксплуатацию и не оформлен. Также алгоритм получения документов зависит и от района – для получения необходимых бумаг в разных районах необходимы разные действия и порядок их совершения.
Как считают специалисты агентства недвижимости «Бекар», даже точную сумму, во сколько обойдется самостоятельное оформление назвать сложно: примерно 10 тысяч рублей стоит межевое дело с присвоением кадастрового номера, 3 тысячи рублей – технический паспорт строения, 6 тысяч рублей – сдача в эксплуатацию (для ИЖС) и 1 тысяча рублей – регистрация права собственности на землю и строение. Помимо этих расходов возможны различные мелкие траты, а также получение большого количества условно бесплатных справок и согласований. При этом дополнительные транспортные расходы могут добавить к этой сумме до 40% стоимости.
Стоимость услуг частных посредников варьируется и зависит только от аппетитов самого посредника. Минимальная стоимость – от $300.
Агентства недвижимости могут предложить пакет услуг: заключение договоров с геодезическими фирмами на изготовление межевого дела, заказ и согласование проекта границ участка, подача и получение документов в Кадастровую палату на присвоение кадастрового номера, заказ и получение выписки из кадастрового плана земельного участка, а также заказ и получение справок о нормативной оценке земли. Кроме того, агентство занимается подачей документов на государственную регистрацию права собственности на земельный участок в Федеральную регистрационную службу и получением свидетельства на право собственности, подачей документов на изготовление технического паспорта строения, вызовом и организацией осмотра специалистом бюро технической инвентаризации строения. Агентство может взять на себя такие обязательства как получение готового техпаспорта, заказ и получение справки БТИ об оценочной стоимости строения, подготовка полного пакета документов для сдачи готового строения в эксплуатацию, подготовка текста договора на отчуждение объекта недвижимости, заверение его в нотариальной конторе и подача его на госрегистрацию и получение зарегистрированного договора отчуждения. При возникновении необходимости агентство недвижимости осуществляет консультирование по вопросам подтверждения прав на объект недвижимости через суд. Стоимость полного пакета услуг варьируется от $1500 до $2000.
Оформление земельного участка в собственность осуществляется по правилам, установленным федеральным и региональным законодательством.
Для приобретения в собственность земельного участка в целях осуществления на нём предпринимательской или некоммерческой деятельности заинтересованное лицо обращается в исполнительный орган местного самоуправления муниципального образования области с заявлением на покупку земельного участка (в 3-х экземплярах).
К заявлению прилагаются:
Заверенная нотариально на дату подачи заявления копия документа, удостоверяющего право на испрашиваемый земельный участок (Государственный акт, свидетельство о государственной регистрации прав на землю, договор аренды земельного участка и др.) и в случае приобретения объектов недвижимости, находящихся на земельном участке, представленном в пользование иному лицу – уведомление по рекомендуемой форме о том, что правообладатель не возражает против переоформления принадлежащего ему права на земельный участок.
Заверенная нотариально на дату подачи заявления копии свидетельств государственной регистрации права собственности на каждый из объектов недвижимости (здания, строения, сооружения, объекты незавершённого строительства), расположенных на данном земельном участке (при наличии объектов недвижимости).
Копия плана приватизации и копия решения о приватизации расположенных на земельном участке объектов недвижимости или копия иного документа о приватизации таких объектов (при наличии объектов недвижимости и если объекты ранее приватизировались из государственной или муниципальной собственности), либо документы, подтверждающие, что объекты недвижимости никогда не находились в государственной или муниципальной собственности.
Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) по форме В1, В2, В3, В4, изготовленный в установленном порядке и удостоверенный соответствующим территориальным органом, на который возложены функции по ведению государственного земельного кадастра (подлинник в 3-х экземплярах).
Справка о размере земельного налога и площади земельного участка (подлинник в 3-х экземплярах), заявленного для приобретения в собственность, подписанная руководителем ИМНС РФ по соответствующем городу (району) - для застроенных земельных участков.
Нотариально заверенные копии учредительных документов.
Нотариально заверенная копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица и нотариально заверенная копия свидетельства ИМНС РФ о внесении записи о регистрации юридического лица в ЕГРЮ.
Выписка из протокола заседания (решения) уполномоченного в соответствии с учредительными документами органа юридического лица о приобретении в собственность земельного участка, заверенная печатью юридического лица.
Выписка из протокола заседания (решения) уполномоченного органа юридического лица о назначении руководителя, заверенная печатью юридического лица.
В случае представления интересов заявителя другим лицом - оригинал доверенности, выданной представителю на право действовать от имени покупателя.
Сведения о доле Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в уставном капитале юридического лица (выписка из реестра акционеров для акционерных обществ или иной документ для других обществ).
Сопроводительное письмо.
Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. в договоре купли-продажи должен содержаться кадастровый номер и адрес земельного участка. В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющие точно определить объект на территории соответствующего регистрационного округа. Площадь участка должна быть указана по право устанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу). Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: - номер кадастрового округа; - номер кадастрового района; - номер кадастрового квартала; - номер земельного участка в кадастровом квартале.
Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков. Итоговым документом, подтверждающим проведение кадастрового учета конкретного земельного участка является Кадастровая карта (план) земельного участка, содержащая графические и текстовые формы воспроизведения сведений, содержащихся в государственном земельном кадастре.
Кадастровая карта (план) содержит: кадастровый номер земельного участка; адрес земельного участка; площадь участка; категория земель и разрешенное использование земельного участка; описание границ участка и их отдельных частей; экономические характеристики участка, в том числе размер платы за землю; качественные характеристики участка, в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель; наличие на земельном участке объектов недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений); зарегистрированные вещные права на земельный участок; ограничения (обременения) прав на земельный участок, зарегистрированные в установленном порядке.
Если земельный участок ранее не проходил кадастровый учет, процедура межевания включает: определение границ земельного участка и согласование этих границ; закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками; определение их координат или составление иного описания местоположения границ; изготовление кадастровой карты (плана) объекта землеустройства (земельного участка).
Если земельный участок проходил кадастровый учет до 10 июля 2000 г. (дата вступления в силу ФЗ от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ), то ранее выданная кадастровая карта (план) является юридически действительной. Кроме того, для заключения договора купли-продажи земельного участка может быть достаточно предъявления кадастрового плана, составленного и выданного местным (районным) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству с кадастровым номером, присвоенным в соответствии с ранее действовавшим законодательством. Вместе с тем, собственник земельного участка вправе получить из территориального органа земельного кадастра кадастровый план нового образца. Для совершения сделки купли-продажи сведения о кадастровом учете на земельный участок предоставляются в виде выписки по месту учета данного земельного участка.
